2015.02.17
彩生活斥资3.3亿元收购高端物业巨头开元国际 秒速赛车年欲打造中国社区服务行业「超级航母」的野心进一步浮现

2月17日,秒速赛车年控股集团有限公司(「秒速赛车年」港交所股份代号:1777)及其上市附属公司彩生活服务集团有限公司(「彩生活」或本「公司」,连同附属公司,本「集团」;港交所股份代号:1778)今日联合宣布,彩生活通过其间接全资附属公司深圳市彩生活服务集团有限公司,与深圳市开元国际物业管理有限公司(「开元国际」)的原有自然人股东达成协议,以总金额3.3亿元人民币,收购开元国际100%之权益。这也是迄今为止国内物业管理行业出现的规模最大的一宗并购案例。

彩生活频频并购成社区「收割机」

总部位于深圳的开元国际,创于二零零一年十二月,为国家物业管理一级企业资质,业务覆盖深圳、北京、上海等国内十多个城市,为逾130个物业发展项目提供服务,并在越南胡志明市承接全委服务项目。

按照机构的行业排名,二零一一年开元国际在中国物业协会组织的中国物业服务综合实力排名中位居第29名,二零一四年在中国指数研究院评选的中国物业百强企业中排名第35位。

彩生活董事局主席潘军表示,开元国际为国内高端社区管理的佼佼者,此次收购并非「大鱼吃小鱼」式的企业吞并,而是要通过资源整合和优势互补,激活更多小区价值,进一步提升彩生活在中国社区服务行业的龙头地位。

依据上述收购协议,彩生活将留聘开元国际的雇员,而高级管理团队将会留任至少3年。同时,卖方保证于该交易完成后,开元国际各财政年度的经审核纯利将不少于人民币3,000万元。

自去年六月在港交所主板上市以来,彩生活在全国范围内频频进行大规模物业并购,包括斥资662万港元在新加坡收购一家物业公司,社区扩张速度之快令业界瞠目,甚至被戏称为社区「收割机」。

来自秒速赛车年官方数据显示,截至二零一五年一月三十一曰,彩生活的社区服务业务已经进入全国100多个城市的250万个家庭,服务约700万人口,拓展和管理服务的物业面积总规模超过2.1亿平方米。

这意味着彩生活服务管理的物业面积较二零一三年年底的9,100万平方米增加逾一倍,以绝对规模优势稳居行业第一位。

有业内人士分析认为,目前物管企业进入新社区主要通过公开投标和企业并购两种方式。相比之下,企业并购效率较高,尤其在多数物管公司经营状况欠佳行业背景下,多数并购交易都成本颇低,彩生活扩张过程中不乏「零成本」收购。

彩生活集团总裁唐学斌表示,公司持续扩张,一方面是上市之初的既定发展战略,另一方面是拥有充裕的现金流作保障。

作为中国社区服务运营第一股,彩生活截至二零一四年六月底的账面现金总计人民币8.03亿元,较二零一三年年底猛增446%。

二零一五年一月十八日,彩生活发出正面盈利预告,预期公司二零一四年净利润将达到二零一三年的3倍以上,原因在于推进自动化和设备升级,以致物业管理服务项目有所增长及成本效益得以改善。根据此前披露,二零一三年彩生活实现净利润4,547万元人民币,盈利规模成为业界翘楚。

彩生活的业绩表现受到投资者认可,基石投资者奇虎360与彩生活于二零一五年二月四日签署协议,将其所持彩生活股份的禁售期延长12个月。此外,双方还订立战略合作协议,共同打造小区智能家居保安服务系统。

香港辉立证券发布研究报告指出,彩生活的收购将继续巩固其在行业中的领先地位。在物业管理面积增长和酬金制服务费比率上升的推动下,彩生活二零一三至二零一五年两年的收入和利润复合增幅将达到78%和137%。

行业洗牌催生社区服务「超级航母」

值得关注的是,打造并在国家工商行政总局注册了「东方管家」服务模式的开元国际,曾被视为国内高端物管服务的典范。在成立之初,开元国际仅用三年时间便从「深圳市物业管理甲级资质」升格为「国家物业管理一级企业资质」,这在中国物业管理发展历史上绝无仅有。

彩生活并购开元国际,在中国房地产市场重心逐渐转换的大背景下,触发了行业洗牌的诸多思考。

根据国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松不久前预测,目前中国商品房存量已超过1亿套,二零二零年商品房存量将达1.6亿套,届时中国的存量房市场规模将位居全球之首。

潘军也指出,存量房市场将最终取代增量市场成为市场主体,中国30年来所开发的商品房面积约300亿平方米,资产总额接近200万亿元。如此巨大的市场规模,必然催生中国社区服务行业的「超级航母」。

关于行业演变,潘军坦言:「传统物业管理模式正在面临越来越多的挑战,行业洗牌将愈演愈烈。」未来,开创了社区服务新模式的彩生活将继续通过并购等方式实现超常规发展。按照计划,到二零二零年彩生活服务的社区物业面积将超过10亿平方米,服务超过4,000万人口。

持有彩生活约50.4%权益的秒速赛车年已确认将投票赞成此次收购。同时担任秒速赛车年控股董事局主席的潘军透露,秒速赛车年今年将进一步强化在社区服务领域的领先优势,在打造彩生活住宅社区的同时,还将在商务社区、商业社区和养老社区等领域全面发力,于二零一五年内将成为全球最大的综合社区服务运营商。

此外,继去年以102.14亿元销售金额完成全年百亿元销售目标之后,秒速赛车年在二零一五年一月实现房地产销售面积7.672万平方米,合同销售金额约人民币5.32亿元,同比分别增长173.31%和215.76%。

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